IMPORTANTÍSSIMO – Para
Imobiliarias e Inquilinos - As obrigações do fiador no contrato de locação.
Para a maioria das pessoas, gera
desconforto prestar fiança a amigos ou parentes. Não é pra menos. Ser a
garantia da dívida de alguém é algo que envolve riscos. Antes de afiançar uma
pessoa, é preciso ficar atento às responsabilidades assumidas e, sobretudo, à
relação de confiança que se tem com o afiançado. Afinal, não são poucas as
histórias de amizades e relações familiares rompidas que começaram com um
contrato de fiança. Prova disso são os casos envolvendo fiança que chegam ao
Superior Tribunal de Justiça (STJ). Impasses que levaram a uma expressiva
coletânea de precedentes e à edição de súmulas. A fiança é uma garantia
fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por
terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar
com o seu cumprimento. Ela tem natureza jurídica de contrato acessório e
subsidiário, o que significa que depende de um contrato principal, sendo sua
execução subordinada ao não cumprimento desse contrato principal pelo devedor. Fiança
não é aval É importante não confundir fiança e aval. Apesar de também ser
uma garantia fidejussória, o aval é específico de títulos de crédito, como nota
promissória, cheque, letra de câmbio. A fiança serve para garantir contratos em
geral, não apenas títulos de crédito. O aval também não tem natureza jurídica
subsidiária, é obrigação principal, dotada de autonomia e literalidade.
Dispensa contrato, decorre da simples assinatura do avalista no titulo de
crédito, pelo qual passa a responder em caso de inadimplemento do devedor
principal. Entrega das chaves Em um contrato de aluguel, portanto, o
proprietário do imóvel exigirá um fiador, não um avalista e, até a entrega das
chaves, será ele a segurança financeira da locação do imóvel. Essa “entrega das
chaves”, no entanto, tem gerado muita discussão nos tribunais, sobretudo nas
execuções contra fiadores em contratos prorrogados, sem a anuência destes. O
enunciado da Súmula nº 214 do STJ diz que “o fiador na locação não responde por
obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Em contratos por prazo
determinado, então, não poderia haver prorrogação da fiança sem a concordância
do fiador, certo? Depende. Nessas situações, a jurisprudência do STJ disciplina
que, existindo no contrato de locação cláusula expressa prevendo que os
fiadores respondem pelos débitos locativos, até a efetiva entrega do imóvel,
subsiste a fiança no período em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo
sem a anuência do fiador (AREsp nº 234.428). No julgamento do Recurso Especial
nº 1.326.557, o Ministro Luis Felipe Salomão, relator, destacou que esse
entendimento já era aplicado nos contratos firmados antes da nova redação
conferida ao art. 39 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela
Lei nº 12.112/09. O que era jurisprudência virou lei. De acordo com o
dispositivo, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias
da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a
locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Ou seja, para que a
fiança não seja prorrogada automaticamente, é necessário que no contrato esteja
especificado que o fiador ficará isento de responsabilidade na hipótese de
prorrogação do contrato. “Diante do novo texto legal, fica nítido que, para
contratos de fiança firmados na vigência da Lei nº 12.112/09 – pois a lei não
pode retroagir para atingir pactos anteriores à sua vigência –, salvo pactuação
em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por
prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança,
resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o
fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória”, explicou
Salomão. Notificação resilitória
O Código Civil de 2002 também
trouxe mudanças em relação à exoneração do fiador. Enquanto o Código de 1916
determinava que a exoneração somente poderia ser feita por ato amigável ou por
sentença judicial, o novo código admite que a fiança, sem prazo determinado,
gera a possibilidade de exoneração unilateral do fiador. Para que isso
aconteça, o fiador deve notificar o credor sobre a sua intenção de exonerar-se
da fiança. A exoneração, contudo, não é imediata. De acordo com a nova redação
da Lei nº 8.245/91, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança
durante 120 dias após a notificação do credor. Neste caso, o locador notifica o
locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena
de desfazimento da locação. Novo fiador - Além dos casos de exoneração,
o locador também pode exigir a troca do fiador nas seguintes situações: morte
do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência
do fiador declarados judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens
imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação do locador e
também ao final de contratos por tempo determinado. Foi o que aconteceu no
julgamento do Recurso Especial nº 902.796, contra uma ação de despejo. Ao
término do contrato de aluguel, por prazo determinado e sem previsão de prorrogação,
o locador exigiu a apresentação de novo fiador, mas a providência solicitada
não fui cumprida. O locatário argumentou que “não cometeu qualquer falta
contratual capaz de suscitar a rescisão e o consequente despejo. Isso porque,
em sendo a avença prorrogada por tempo indeterminado, não haveria para ele,
ainda que instado a tanto pela locadora, qualquer obrigação de apresentar novo
fiador”, que estaria responsável pela garantia do imóvel até a entrega das
chaves. A Ministra Laurita Vaz, relatora, negou provimento ao recurso sob o
fundamento de que, sendo a fiança ajustada por prazo certo, “há expressa
previsão legal – art. 40, inciso V, da Lei nº 8.245/91 –, a permitir ao locador
que exija a substituição da garantia fidejussória inicialmente prestada,
notificando o locatário desse propósito e indicando-lhe prazo para o
cumprimento”.
Outorga uxória O locador
também deve ficar atento às formalidades da lei no que diz respeito à outorga
uxória do fiador. A outorga uxória é utilizada como forma de impedir a
dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges. Por isso, a fiança
prestada sem a anuência do cônjuge do fiador é nula. É exatamente daí que vem o
enunciado da Súmula nº 332 do STJ: “Fiança prestada sem autorização de um
dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.” No julgamento de
Recurso Especial nº 1.095.441, no entanto, a Sexta Turma relativizou o
entendimento. No caso, o fiador se declarou separado, mas vivia em união
estável. Na execução da garantia do aluguel, sua companheira alegou a nulidade
da fiança porque não contava com sua anuência, mas os ministros entenderam que
permitir a anulação seria beneficiar o fiador, que agiu de má-fé. “Esse fato,
ao que se pode depreender, inviabiliza, por si só, a adoção do entendimento sumulado
por esta Casa, pois, do contrário, seria beneficiar o fiador quando ele agiu
com a falta da verdade, ao garantir o negócio jurídico”, disse o Ministro Og
Fernandes, relator. O ministro observou também que a meação da companheira foi
garantida na decisão, o que, segundo ele, afasta qualquer hipótese de
contrariedade à lei. Fiança e morte - A outorga uxória vincula o cônjuge
até mesmo com a morte do fiador. De acordo com a jurisprudência do STJ, a
garantia, que foi prestada pelo casal, não é extinta com o óbito, persistindo
seus efeitos em relação ao cônjuge (REsp nº 752.856). O mesmo não acontece,
entretanto, se o locatário morre. Antes da alteração da Lei do Inquilinato, os
débitos advindos depois do falecimento, não eram direcionados ao fiador. Com as
alterações de 2009, o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no
prazo de 30 (trinta) dias, contado do recebimento da comunicação do
falecimento, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e
vinte) dias após a notificação ao locador. Benefício de Ordem - Se,
todavia, nos embargos à execução não puder ser invocada a ausência de outorga
uxória ou mesmo a morte do locatário, poderá o fiador lançar mão do Benefício
de Ordem. O Benefício de Ordem é o direito que se garante ao fiador de exigir
que o credor acione primeiramente o devedor principal. Isto é, que os bens do
devedor sejam executados antes dos seus. No entanto, o fiador não poderá se
aproveitar deste benefício se no contrato de fiança estiver expressamente
renunciado ao benefício; se declarar-se como pagador principal ou devedor
solidário; ou se o devedor for insolvente ou falido. Não adianta nem mesmo
alegar que a cláusula de renúncia é abusiva, como foi feito no Recurso Especial
nº 851.507, também de relatoria do Ministro Arnaldo Esteves de Lima.
"Enquanto disposta de forma unilateral – característica do contrato de
adesão – é abusiva e criadora de uma situação de extrema desvantagem para o
polo hipossuficiente da relação contratual firmada, qual seja a locatária e seu
fiador, impossibilitados de discutir ou de alterar quaisquer cláusulas do
contrato objeto da execução”, alegou a defesa. A irresignação não prosperou
porque, segundo o relator, a renúncia ao Benefício de Ordem prevista é
expressamente autorizada pelo art. 828 do Código Civil. Bem de família
importante atentar também que, uma vez
assumida a obrigação de fiador, não será possível alegar impenhorabilidade de
bens na execução, ainda que se trate de seu único imóvel, ou seja, o bem de
família. Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial nº 1.088.962, de
relatoria do Ministro Sidnei Beneti. No caso, o tribunal de origem considerou o
imóvel como bem de família e afastou a penhora, mas o acórdão foi reformado.
“Destaca-se que o Supremo Tribunal Federal, em votação plenária, proferiu
julgamento no Recurso Extraordinário nº 407.688, segundo o qual o único imóvel
(bem de família) de uma pessoa que assume a condição de fiador em contrato de
aluguel pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário”, justificou
o ministro. A medida está amparada no art. 3º da Lei nº 8.009/90, que traz
expresso: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução
civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se
movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.” No
julgamento do Recurso Especial nº 1.049.425, o Ministro Hamilton Carvalhido,
relator, chegou a manifestar sua opinião sobre a inconstitucionalidade da lei,
mas, diante do entendimento do STF que considerou constitucional a penhora e da
jurisprudência do STJ, votou conforme o entendimento firmado, mesmo sem
concordar. “A meu sentir, fere o princípio constitucional de igualdade, não
podendo prevalecer, ainda mais quando, por norma constitucional posterior à
lei, firmou-se o caráter social da moradia. Este Tribunal, entretanto,
acompanhando a decisão da Corte Suprema, tem assentado a regularidade da
aludida exceção, inclusive para os contratos de aluguel anteriores à vigência
da Lei nº 8.245/91”, apontou Carvalhido. Fonte: STJ
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ATENÇÃO PARA A TURMA QUE
ADORA MÚSICA ALTA NO CARRO!!!! (Aviso na Internet!)
Acreditam que o tamanho do som deles, mostra como eles são gostosões! –
Será que isso funciona!!! Funciona para avisar a patroa e o Ricardão que eles
estão chegando. – Então, pelo jeito, a barulheira não é de todo inútil, o
Ricardão pula fora,...antes que o idiota chegue em casa!!!
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JOÃOZINHO!!!
A professora pediu aos alunos para fazerem uma redação na qual constasse
três temas: Religião, Sexo e Nobreza. - Joãozinho foi o primeiro que entregou a
sua, era assim: "Meu Deus, disse a princesa, trepar, é bom demais!"
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